2019年05月16日 星期四

一季度,贵阳房价快速波动后,市民疑惑——

房租为何涨不赢房价?

2019年05月16日 星期四 贵州都市报数字报 字号[ 放大+ 缩小- 默认 ]

资料图

    都市新闻记者兰荣江

    2019年一季度,全国楼市出现了“小阳春”迹象,房价快速波动后,大家吐槽的话题就越来越多了。人们疑问,房价上涨,房租及收益怎么就没有跟随房价实现及时上涨呢? 日前,易居研究院发布了一季度全国50个典型城市住宅综合收益率,给出了明确的答案。

    数据显示,一季度,50城住宅综合收益率为16.1%,环比下降19%,已连续四个季度下降。业内人士认为,房价快速波动后,房租往往并不能跟随房价实现及时上涨,故而体现在房租收益率上就会呈现出非常明显的下滑趋势。

    一季度,50城住宅收益率环比下降

    据易居研究院数据显示,一季度,全国50个典型城市综合收益率(即从2018年一季度持有住宅至2019年一季度的收益率)为16.1%。环比下降19%,说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率低于2017年四季度持有住宅一年的收益率;同比下降44%,说明从2018年一季度开始持有住宅一年的收益率相比从2017年一季度开始持有住宅一年的收益率下降44%。

    2017年处于房价轮动上涨较快的阶段,而2018年房价涨幅则明显收窄,因此,2019年一季度综合收益率同比跌幅较大。

    对比50城住宅综合收益率和房价同比涨幅走势可以发现,两者的走势非常相近,这是因为本轮房价上涨的收益占据了住宅综合收益的主要部分,只有当房价上涨幅度较小时,租金收益率的变化才会对住宅综合收益变化产生明显影响。

    观察综合收益率走势可以发现,2017年三季度住宅综合收益率达到峰值28.9%,随后保持在28%以上至2018年一季度,说明本轮房价在2016年和2017年的快速上涨对住宅综合收益率的提升有很大的贡献。2018年一季度后,综合收益率快速下降,反映的是本轮房价上涨中后期涨幅的逐渐收窄。

    2016年二季度至2017年三季度,由于房价的快速上涨和租金的相对缓慢的上涨,租金收益率快速由3.3%下行至2.6%。2017年四季度,租金收益率出现反抽,可以看到对应的2018年四季度的住宅综合收益下降趋势小幅放缓。

    从租金收益来看,2018年一季度至2018年四季度,50城租金收益率继续小幅下滑,因此将降低2019年住宅综合收益率。从未来房价涨幅来看,当前政策环境再度趋紧,预计2019年50城房价涨幅将维持窄幅波动,同比涨幅或将继续收窄。综合来看,预计2019年一季度后50城住宅综合收益率将继续降低。

    贵阳住宅综合收益率排名16位

    对一季度全国50个典型城市住宅综合收益率进行排序,排行数据显示,排名前5的城市分别为宁波(37.7%)、西安(37.7%)、呼和浩特(35.3%)、西宁(31.6%)和南昌(31.1%),除宁波外,主要是中西部弱二线城市,属于2018年领涨的城市类型。

    综合收益率最低的5个城市分别为石家庄(-1.4%)、武汉(-1.3%)、福州(0.2%)、厦门(0.4%)和上海(1.1%),该类城市较早上涨,2018年一季度至2019年一季度房价涨幅为负。该五个城市的租金收益率分别为1.5%、1.9%、1.5%、1.1%和1.5%,均低于其所属城市类型的平均水平。

    据数据分析,2019年一季度住宅综合收益率排名靠前的城市主要为弱二三线城市,而排名靠后的城市主要为一二线城市,符合本轮房价板块轮动规律。

    就贵阳而言,贵阳一季度住宅综合收益率为20.5%,全国50城住宅综合收益率排名第16位。

    为了更直观地体现50城住宅综合收益率的季度变化,该报告计算了综合收益率的环比差值。

    一季度,仅南昌、厦门、蚌埠、韶关、郑州、合肥、温州和赣州8个城市综合收益率环比差值为正,占比16%。其中,除南昌环比差值为15.1个百分点外,其余7城均小于10个百分点。环比差值为负的城市为42城,占比84%,其中,贵阳(-17.7)、三亚(-15.7)、烟台(-15)等9个城市环比差值小于-10。数据表明2019年一季度绝大部分城市住宅综合收益率相比2018年四季度降低。

    业内人士分析认为,之所以全国代表性一二三线城市在2019年一季度房租收益率均出现了明显下滑,主要原因是由于一季度中国城市楼市出现了“小阳春”迹象,过去两年受限于调控政策被压抑的市场需求,出现了阶段性的一波释放。而房价的快速波动后,房租往往并不能跟随房价实现及时上涨,故而体现在房租收益率上就会呈现出非常明显的下滑趋势。伴随着国内整体租金已经两个季度环比下跌,预计下半年将大概率企稳。

    租金由市场决定,房东收益不均衡

    据官方统计数据显示,今年3月份贵阳住房签约均价达到约10033元/㎡,这也是近半年来,贵阳房价重回万元的关口。贵阳今年前3个月新建商品住宅销售价格同比分别大幅上涨19.4%、20.5%、和20.6%。贵阳房价在一季度快速波动,房租及收益并未跟随房价实现及时上涨,成为业内人士谈论的焦点。

    房屋租金收益率,是指一套房屋的年租金收入与房屋价值的比值。租金收益率,还被许多投资客作为衡量房产投资收益的重要指标。

    商品具有使用价值和价值,使用价值决定价值,价格反映价值,但有时候价格会偏离价值中枢,比如房价在某些时间会过高,出现泡沫。租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求。因此可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

    在采访中有不少市民反映,自己挂出去的出租房源,以前多则个把月,少则三五天就可以租出去,可是今年春节节后挂出去的房子,到现在还没有租出去或者降了房租才出手。

    类似的情况也较多。市民杜女士原住乌当一小区,因装修好新房后举家搬进了中心城区,但是长久考虑认为乌当的房产具有升值增值空间,决定乌当的房产短期不会卖掉,只好将房子出租。

    原以为会很快租出去,结果挂出去两个多月都没有找到合适的租户。最终通过朋友租给了朋友的熟人,近90平米的房子原来租金要价1800元,结果只租了1500元。杜女士感叹说,好在房子还是租出去了,总好过比空置在那里强。

    虽然有的市民房子在市区,有的在郊区,位置不同,但是遇到的租赁情况却有些相似。

    今年初贵阳租房市场,特别是离主城区稍远市场“遇冷”的现象,从理论上来分析并不为奇。业内人士分析,一旦房价快速上涨,房租往往并不能跟随房价实现及时上涨,一方面有房东对租房收益的心理因素,另一方面,确实存在房租收益率呈现出非常明显的下滑趋势,这种趋势越是市场竞争力小的产品就越是感觉更明显。

    贵阳的租房市场发展很不均衡,房东收益同样不平衡,主要是由于市场环境决定的,有竞争力的产品,自然会广受追捧。记者调查发现,学区房、热点区域房源、配套设施优质的房屋租金收益较为稳定,而与一般的“大路货”租金收益悬殊较大。

    常住外来人口数量直接影响着租赁市场的活跃度。其实,市区的房子也要明显好于郊区的房子易出租,通勤时间和生活指数影响了更多的中高端人群的租房选择。比如,随着贵阳大数据、互联网金融等产业陆续落户新区,大量的经济资源和产业资源向观山湖区转移,区域经济活力增强,吸引了更多人前往新区居住。而老城区,则是吸引外来创业者的黄金位置,租赁市场活跃则在意料之中。

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